W momencie zakupienia od dewelopera lokalu mieszkalnego nabywamy także udział w nieruchomości wspólnej. W najbardziej typowych przypadkach nasze prawo własności, choć zwykle w znikomym ułamku, rozciąga się na takie części budynku, jak ściany zewnętrzne czy dach.
Podczas odbioru lokalu trudno byłoby ustalić, czy budynek ma jakieś poważne wady. Zresztą nie skupiamy się na tym, bo zajęci jesteśmy czymś znacznie nam bliższym i ważniejszym, bo samym lokalem. Co jednak zrobić, gdy podczas kolejnych jesieni czy zim dochodzi do systematycznych zalewań z nieszczelnego dachu, bądź gdy okazuje się, że izolacja termiczna ścian zewnętrznych nie spełnia norm, a deweloper konsekwentnie odmawia uwzględnienia żądań mieszkańców domagających się naprawy lub zapłaty odszkodowania?
Ze wspólnotą, czy bez?
Właściciel mieszkania, zaniepokojony stanem budynku, ze swoim skromnym udziałem w nieruchomości wspólnej niewiele w pojedynkę zdziała. Z pewnością udział ten nie powoli mu uzyskać pełnego odszkodowania pokrywającego wyrządzoną przez dewelopera szkodę. Powinien w takiej sytuacji rozważyć dwa rozwiązania, z czego każde z nich zakłada współdziałanie z pozostałymi członkami wspólnoty mieszkaniowej.
W pierwszym z nich może przekazać swoje uprawnienia wspólnocie mieszkaniowej, tak by to ona wystąpiła do sądu ze stosownymi roszczeniami odszkodowawczymi przeciwko deweloperowi, w drugim – wytoczyć razem z innymi członkami wspólnoty pozew, w którym on sam będzie jednym z powodów.
Niezależnie od wybranej drogi, skierowanie sprawy do sądu wymaga żmudnych przygotowań i przeprowadzenia dodatkowych czynności. Ustawodawca nie pozwala bowiem wspólnocie mieszkaniowej na skuteczne wysuwanie roszczeń w stosunku do dewelopera w przypadku wystąpienia usterek w części wspólnej nieruchomości. Znalazło to odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów, z którego wynika, że wspólnota mieszkaniowa nie ma w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia (tak w uchwale Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., III CZP 48/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 153).
Dopiero więc cesja wierzytelności ze strony mieszańców otwiera wspólnocie drogę do występowania w sądzie w takich sprawach w charakterze strony. Dla członków wspólnoty to o tyle dobre rozwiązanie, że w ten sposób zdejmują z siebie obowiązki związane z przygotowaniem i wytoczeniem powództwa, a następnie bieżącym dbaniem o jej stan w sądzie. Wspólnota mieszkaniowa zrobi to wszystko za nich. Muszą jednak wcześniej zadbać o odpowiednie przeniesienie ich uprawnień na wspólnotę, które mogą dotyczyć zarówno roszczeń wynikających z rękojmi, jak i odpowiedzialności kontraktowej.
Drugie z rozwiązań zakłada, że niezadowoleni mieszkańcy budynku sami się zbiorą, określą zakres usterek, przygotują pozew i skierują sprawę do sądu. A następnie zadbają o należyte prowadzenie sprawy. W tej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nie będzie zaangażowana w proces.
Obydwa rozwiązania funkcjonują w praktyce sądowej, wydaje się jednak, że czytelniejszym i prostszym rozwiązaniem jest pierwsze z nich, w którym na mocy dokonanych cesji dysponentem sprawy sądowej staje się jeden podmiot, czyli wspólnota mieszkaniowa.
Wysokość odszkodowania
Należy pamiętać, że w każdym przypadku, zarówno gdy sprawę sądową prowadzić będzie wspólnota, jak i wówczas, gdy wystąpią do sądu sami właściciele lokali, wysokość odszkodowania powiązana będzie bezpośrednio z wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej posiadanych przez członków wspólnoty zaangażowanych w proces sądowy. Mówiąc inaczej, każdy z mieszkańców może liczyć na taką część odszkodowania, jaka odpowiada wysokości przysługujących mu udziałów w części wspólnej.
